在消费市场持续分化的背景下，高端商业运营商德基集团正加速布局多元化业态。11月26日，扬州蜀冈-瘦西湖风景名胜区与德基集团签署投资协议，宣布将在扬州打造包含艺术馆、博物馆的商业综合体，同时引入奥特莱斯业态。这一动作标志着德基在巩固高端市场地位的同时，开始向更具性价比的消费领域延伸。
德基的转型并非偶然。2024年，南京德基广场以全球单体商场销售冠军的身份超越北京SKP，但其管理层已意识到单一高端业态的局限性。今年8月，集团连续注册成立两家商业公司，分别聚焦奥特莱斯与社区商业运营，为业态扩张铺路。数据显示，2025年第二季度全国奥特莱斯销售额同比增长12.8%，客流增幅达16.3%，麦肯锡预测该市场容量将在年内突破2600亿元。
在南京本土市场，德基正构建"金字塔式"商业布局：新街口旗舰店锚定顶级奢侈品消费，河西项目主打潮流文化，仙林板块则通过奥特莱斯覆盖年轻学生与家庭客群。这种差异化策略在徐州得到延续——10月25日封顶的徐州德基广场将引入500余个品牌，其中150个为当地首店，预计年销售额突破百亿元。项目方透露，该综合体将融合艺术展览与高端零售，复制南京的成功模式。
消费市场的结构性变化为德基的扩张提供了契机。2025年第三季度，厉峰集团、Prada集团等奢侈品牌在华销售额实现个位数增长，成都太古里、广州太古汇等高端商场零售额显著回升。但市场分化同样明显：开云集团亚太区销售额下滑10%，LVMH集团中国消费者全球消费仍呈负增长。这种冰火两重天的态势，促使商业运营商必须同时捕捉高端与大众市场的需求。
德基的"双线作战"面临多重挑战。在奥特莱斯赛道，上海青浦奥莱二期、华润万象滨海购物村等项目加速扩张，京东等互联网企业也通过线上奥莱模式渗透下沉市场。德基河西项目（现更名为德基时刻）改造周期长达六年，期间金鹰湖滨天地等竞争对手已稳固客源。高端市场方面，南京IFC凭借新鸿基背景发力奢侈品领域，金陵中环通过"潮奢+年轻化"定位分流客群，金陵万象城则以多元业态形成差异化竞争。
业内人士指出，德基的转型需平衡品牌组合与形象维护。奥特莱斯业态虽能消化库存、吸引价格敏感客群，但过度依赖折扣可能稀释高端定位。如何重建招商体系，在轻奢名品与大众品牌间找到平衡点，将成为德基扩张的关键。与此同时，随着SKP被博裕资本收购后加速业态调整，德基"全球店王"的称号正面临新一轮挑战。在华东市场从"一枝独秀"转向充分竞争的阶段，这家商业巨头需要更多创新策略来巩固优势。
