3月3日，随着港交所的钟声停歇，五矿地产（00230.HK）以每股1港元的私有化价格正式退市，结束了其长达34年的资本市场征程。这家曾以金属贸易起家、后转型房地产的央企平台，其退市不仅是一家企业的资本选择，更折射出中国房地产行业从黄金时代到深度调整的深刻变迁。
五矿地产的资本故事始于1991年。当时，以铝材生产与金属贸易为主业的东方有色登陆港交所，成为其上市历程的起点。2003年，中国五矿完成对东方有色的收购，为后续业务转型埋下伏笔。2007年，国资委将房地产开发增列为中国五矿主业，上市公司同步更名为五矿建设，正式切入房地产赛道。2016年，五矿建设更名为五矿地产，成为中国五矿地产业务的唯一上市平台，完成了品牌与资本定位的最终锚定。
依托央企信用与集团资源，五矿地产在行业上行期迎来高光时刻。2019年，其归母净利润达9.43亿港元，毛利率稳定在30%以上；2020年合约销售额同比激增124%至193.6亿元，2021年进一步攀升至260亿元。这一阶段，五矿地产不仅实现规模扩张，更在华南区域深耕、TOD综合体开发、产业地产等领域取得突破，稳居央企地产第二梯队。
然而，繁荣背后隐忧已现。2015年底，中国五矿与中冶集团战略重组，形成五矿地产与中冶置业两大地产平台。尽管市场对同业竞争的质疑不断，但行业上行期的增量市场暂时掩盖了矛盾。随着房地产市场进入调整期，需求收缩与利润收窄的寒冬中，重复布局与资源分散的弊端逐渐暴露。2022年起，五矿地产业绩断崖式下跌，2022—2024年累计归母净亏损近60亿港元，合约销售额从260亿元缩水至70.2亿元，规模缩水超七成。
私有化公告中“股本融资能力有限且已失去上市平台优势”的表述，直指退市核心逻辑。数据显示，自2009年以来，五矿地产未通过港股市场完成任何股权融资，公开募资渠道实质性关闭。第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务主管黄国钧分析，上市平台的核心价值在于打通股权融资与资本市场流动性，但在当前环境下，这一功能已基本丧失。与此同时，持续的上市维护成本与严苛信息披露要求，成为企业负担。黄国钧强调，央企在境内可获得低成本融资，境外上市平台的融资优势弱化，退市是规避地产业务波动对集团信用连带影响的理性选择。
五矿地产的退市，实则是中国五矿地产板块整合棋局中的关键落子。2025年10月，控股股东发起每股1港元的私有化要约，溢价超100%；2026年2月，计划获法院与股东大会高票通过。与此同时，集团层面已敲定整合方案：2025年12月，中冶置业100%股权及关联债权以312.36亿元注入五矿地产控股，两大核心地产平台完成关键资产布局。
然而，整合之路充满挑战。拟注入的中冶置业财务状况承压，2025年前7个月净亏损达254亿元。分析师指出，若通过上市平台推进整合，巨额亏损资产将冲击业绩，引发股价波动，同时面临监管审批与中小股东表决压力。私有化退市后，五矿地产摆脱资本市场约束，可更灵活承接资产与债务，平稳推进整合。
2025年11月，五矿地产完成核心人事调整，戴鹏宇接任执行董事、董事会代理主席，全面主导整合与扭亏工作。根据战略规划，退市后的五矿地产将成为集团唯一房地产主业运营平台，承担整合存量资产、消化历史债务、优化土储结构等核心使命。但财务层面，新平台需承接两大平台亏损与债务，在行业底部调整周期中实现亏损收窄与现金流回正，难度不小；运营层面，组织架构、人员团队与项目体系的融合，亦考验管理团队能力。
五矿地产的退市，是房地产行业深度调整周期中央企板块整合的典型缩影。黄国钧认为，当前房企退市可分为两类：一类是以五矿地产为代表，有强母公司信用支撑，主动判断平台价值失效后选择私有化；另一类是现金流无法维持上市运作、被交易所强制退市的出险企业。他强调，上市是行业发展的工具，而非目的。当融资与估值红利消失，上市信仰的底层逻辑瓦解，但退市不会成为主流。对于多数中小国资房企而言，上市平台的品牌背书、融资储备与规范治理价值仍存，不会盲目跟风私有化。
对五矿地产而言，港交所的钟声已远，但整合大考的铃声才刚刚响起。如何在行业出清下半场中破解财务与运营难题，完成从资本工具到业务实体的转型，将是其新征程的核心命题。
